CUANTAS MAS VIVIENDAS SE COMPRAN COMO INVERSIÓN, MÁS BAJOS SERÁN LOS PRECIOS DEL ALQUILER

Cuantas más viviendas se compren como inversión, más bajos serán los precios del alquiler”

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. Idealista/news le entrevista para saber cómo ve el mercado de la vivienda, si nos encaminamos a una burbuja y si respalda las últimas propuestas del Gobierno en la materia. En su opinión, las grandes ciudades se encaminan a un periodo de estabilización y comprar una casa es mejor que alquilarla por los bajos intereses que se pagan actualmente de la hipoteca.

¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario en España?

Lo veo francamente bien porque está en expansión. Es una expansión sólida y basada en unos magníficos datos macroeconómicos. Y eso que falta por venir un incremento neto del crédito bancario a las familias. Pero no veo ninguna burbuja por ningún lado.

Pero los precios sí están altos...

Veo unos precios de la vivienda muy altos en Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca e Ibiza, pero en el resto del país creo que las casas están más baratas. Es una buena oportunidad para comprar una vivienda por los bajos tipos de interés. Sigo pensando que comprar es una mejor opción que alquilar actualmente.

¿Por qué?

Para comprar una vivienda el principal aspecto que uno debe tener en cuenta es si el precio puede subir o bajar en el futuro. En la mayor parte de España el precio va a seguir subiendo en los próximos años y que será más barato comprar hoy que dentro de tres años. Además, con los tipos de interés en mínimos, los intereses que pagamos por la hipoteca son hasta cinco veces más bajos que un alquiler en las proximidades de Barcelona.

¿Cómo se hace ese cálculo?

En la cuota de la hipoteca se incluyen el capital y los intereses, y para compararlo con el alquiler nos debemos centrar en los intereses, que son una pérdida, porque la amortización al final es el pago de la casa en propiedad. Y eso es lo que podemos comparar la renta mensual. Además, y dejando a un lado los tipos de interés en mínimos, también estamos viendo que las hipotecas a tipo fijo son muy atractivas.

¿Seguirá subiendo el precio de la vivienda en propiedad?

En Madrid y Barcelona podríamos empezar a ver bajadas a partir del año que viene, pero sobre todo a partir de 2020. La vivienda está pasando de un momento de expansión a uno de estancamiento, por lo que el descenso no será muy pronunciado: podría bajar cerca de un 10% en un plazo de tres años, pero ahí se van a quedar.

¿Y qué pasa con el alquiler?

Una cosa es lo que pase en las grandes ciudades y otra diferente es el resto del país. En Barcelona vemos que el precio ya está bajando porque los extranjeros han dejado de venir como venían hasta ahora. La demanda se está resintiendo por la incertidumbre económica y política. En el caso de Madrid, podemos ver más subidas durante los próximos meses, pero en un par de años empezará a bajar. No veo grandes caídas de precios en el futuro, pero estamos iniciando la senda bajista. En el resto del país, en cambio, veremos encarecimientos de los alquileres cuando las grandes ciudades y los principales focos turísticos estén atascadas. 

El Gobierno quiere penalizar las viviendas vacías, ¿qué te parece la propuesta?

La Constitución Española dice que estamos en una economía de mercado, y esto significa que con una propiedad privada uno puede hacer lo que quiera siempre y cuando cumpla las leyes.  Y que nos digan que tenemos que poner una vivienda en propiedad en el mercado del alquiler puede atentar contra la libertad individual.

Muchos expertos proponen incentivos fiscales en vez de penalizaciones

Estoy de acuerdo con que se deben mejorar los incentivos fiscales y que podrían tener un efecto más positivo que las penalizaciones.

¿Qué tipo de incentivos?

Hay todo tipo de opciones. Pagar menos impuestos por las casas vacías que salgan al mercado, que el Ayuntamiento se haga cargo de la mitad del coste de las obras de renovación que sean necesarias, que garanticen a los propietarios el cobro de la renta, que garanticen una rentabilidad. Al final la gente no quiere alquilar sus casas porque ha tenido una mala experiencia en el pasado, y creo además que muchas de esas viviendas no están en condiciones para ser alquiladas.

Cada vez se compran más viviendas como inversión, ¿qué te parece?

Es una excelente noticia. Cuantas más viviendas se compren como inversión, más viviendas habrá en el mercado del alquiler y más bajos serán los precios a medio plazo.

Pero los políticos dicen lo contrario...

Los políticos no tienen perspectiva de la vivienda a largo plazo, sino que tienen una visión cortoplacista. Que se utilice la vivienda como propaganda es un problema.

También hay polémica con la tributación de las socimis

El motivo por el que ha surgido la propuesta de Gobierno y Podemos es que en las viviendas que son propiedad de las socimis el incremento de las rentas suele ser mayor que en el caso de que el dueño sea un particular. ¿Por qué? Porque el particular prefiere tener un buen inquilino que subir el precio, mientras que las socimis intentan aplicar el máximo precio posible.

Pero esto no significan que sean sociedades especulativas. Creo que debemos tener cuidado con subirles los impuestos porque si hay menos socimis, habrá menos vivienda en alquiler y el precio subirá. 

¿Qué puede hacer el sector para mejorar su reputación?

Creo que con varias cosas: fomentando la formación en el sector, poniendo énfasis en ayudar a la clientela, porque lo importante es el cliente no el piso, y siendo más transparentes para que el cliente entienda qué está pagando y por qué conceptos.

¿Qué papel juega la formación?

Cada vez es más importante la formación en materia inmobiliaria porque es evidente que los clientes cada vez demandan mejores servicios porque saben más del sector. Debemos pasar de la inmobiliaria de producto a la inmobiliaria de servicio, y para eso es necesario apostar la formación y fomentar los cursos y másteres sobre asesoría, gestión y promoción inmobiliaria.

Fuente: IDEALISTA