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NO HA FUNCIONADO EL TOPE AL PRECIO DEL ALQUILER EN BERLÍN

El mercado inmobiliario en
Alemania vive un 'boom' sin precedentes. Los alquileres suben con fuerza
especialmente en las grandes ciudades al calor de la buena situación económica
y de los tipos en mínimos. La situación está llegando a crear problemas de
acceso, especialmente entre los jóvenes, en núcleos como Múnich, Berlín,
Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno para enfriar el mercado como
conceder subvenciones e impedir que los alquileres suban más de un 10% en zonas
concretas no han tenido el efecto deseado y están a la espera de que se
pronuncie el Tribunal Constitucional.




Pero ¿por qué se han visto obligados a intervenir en el
mercado del alquiler? La respuesta está en que la fortaleza económica de la
primera potencia europea está impulsando la demanda y, con ella, los precios.
La locomotora germana avanza a velocidad de crucero. Ha crecido en 13 de los
últimos 14 ejercicios, mientras el mercado laboral encadena ya una década de
máximos anuales de población empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y
bajando. Además, los salarios y las pensiones están subiendo con alegría y
batiendo a la inflación.




Alentado por esta fortaleza económica, y con los tipos de
interés en la eurozona en el 0%, el mercado inmobiliario alemán lleva ya varios
años de creciente dinamismo. Algunos expertos hablan incluso del riesgo de
burbuja y el propio Bundesbank reconoce que hay especulación, aunque en su
último informe no percibe excesos crediticios y habla de riesgos limitados.


El precio en las grandes ciudades



El buen momento económico que vive Alemania está detrás de la
subida del precio del alquiler, que avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres
décimas más que en 2016), según la Federación Alemana de Inquilinos.




Según el Índice de Arriendos del instituto de investigación
F+B, la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su área
metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin incluir gastos de
comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir la electricidad, la
limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto de basuras e incluso las
máquinas quitanieves).




Stuttgart sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área
metropolitana) y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43),
Düsseldorf (8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín este (6,40).
No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas el precio del
alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente los 12 euros por m2.


Las medidas contra el alquiler desbocado fracasan...



El Gobierno liderado por Angela Merkel, consciente de la
subida de precios que está viviendo la vivienda, ha puesto en marcha una serie
de medidas para evitar el recalentamiento del mercado. En los últimos años, la
Administración ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según la
Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica "ofensiva"
en este ámbito. Según sus cálculos, hacen falta un millón de viviendas de este
tipo y se deberían construir unas 80.000 al año para atajar las subidas de
precios.




En Berlín, una de las ciudades con más problemas, las
autoridades iniciaron en 2016 un programa para promover la construcción de
vivienda social. Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende
que los alquileres de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención de
6-7 euros/m2.




Sin embargo, la medida estrella del anterior Gobierno
(2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata
de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del
alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la
normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones.
Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado
inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había
reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios
de pisos vacíos. 




El freno de los alquileres, una medida propugnada por los
socialdemócratas que gobernaban en coalición con el partido conservador de
Angela Merkel, ha tenido sus luces y sombras. Diversos estudios publicados en
los últimos meses han atestiguado que la normativa no ha conseguido atajar el
galope de los precios.




Partidos políticos y ONG han denunciado que el freno no ha
cumplido su objetivo y han exigido mejoras urgentes…, y no han sido los únicos.
Pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, la Federación Alemana
de Inquilinos determinó que no había funcionado. Su presidente, Franz-Georg
Rips, tachó de "insatisfactoria" la acción del Ejecutivo alemán para
frenar las subidas de los alquileres. A su juicio, el cálculo de los precios
medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales
contra el propietario es farragosa y la descripción de las excepciones permite
un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo,
Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler
estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.


... Y llegan al Constitucional



Las dudas sobre el ‘freno a los alquileres’ no solo invaden a
inmobiliarias y propietarios, sino que también ha llegado al terreno legal. La
Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad el pasado septiembre
y, a raíz de una querella entre un propietario y un inquilino, preguntó al
Tribunal Constitucional Federal sobre la legalidad de esta medida. Según su
argumentación, la medida trata de forma diferente a personas que viven en zonas
distintas de una ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna.
El Constitucional debe ahora fallar al respecto.




Ahora, y tras aceptar a trámite la demanda, “el tribunal debe
decidir tan pronto como sea posible si el freno del precio del alquiler viola
la Ley Básica”, recuerda Jürgen Michael Schick, presidente de la asociación
inmobiliaria IVD.


La picaresca pone la puntilla a los precios



A pesar de que la mayor economía europea proyecta al exterior
una imagen de rigurosidad y cumplimiento, la picaresca y el fraude también se
dan en su mercado inmobiliario. Algunas grandes empresas controlan cientos de
pisos de alquiler en las grandes ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer
condiciones muy desventajosas -si no ilegales- para los inquilinos.




Por ello, ni consumidores ni inversores suelen fiarse, a no
ser que vayan de la mano de un experto en la materia. ¿Y de cuánto dinero
estamos hablando? Los agentes inmobiliarios -mediadores casi imprescindibles en
Alemania- cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste al que se
suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres meses de
alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está extendiendo:
equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al término del contrato.




De todo el país, donde más rápidamente están subiendo los
alquileres es en el norte y en el este, que son las zonas menos desarrolladas,
y por supuesto en ciudades como Berlín, cuyo éxito está atrayendo a personal
cualificado de fuera está azuzando el mercado, generando un intenso y
controvertido proceso de gentrificación. La capital es, de hecho, la ciudad
favorita de Europa para la inversión inmobiliaria de los últimos años, un
título que ha llevado aparejado una presión adicional sobre los precios.




"Una oferta de trabajo atractiva conlleva una demanda de
vivienda, el mercado inmobiliario se estrecha e impulsa unos alquileres ya de
por sí en ascenso", explica Bernd Leutner, gerente de F+B. En la capital,
agrega, las rentas tanto de casas antiguas como de nueva construcción "han
crecido claramente por encima de la media".




Además, la Federación Alemana de Inquilinos vaticina que la
tendencia al alza está lejos de tocar techo y prevé encarecimientos cercanos al
5% en los próximos años, tasas que en las grandes ciudades podrían alcanzar el
10%.




Con todo, y a la vista de las ampollas que ha levantado la
regulación y de los nulos frutos que han dado sus límites a los precios, todo
apunta a que Alemania no es un ejemplo a seguir en materia de alquiler. 

21/02/2018 Fuente: ANTONIO MARTÍNEZ

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