Alquileres e inflación

Uno de los tantos dilemas de una economía con inflación es fijar contratos de pagos futuros. El problema radica en cómo mantener el valor real de la obligación en el tiempo de la manera más justa posible sin perjudicar ni beneficiar a ninguna de las dos partes. En general en países racionales se aceptan y adoptan índices de actualización emitidos por sus “indecs” locales u otros que se pactan libremente en los contratos.

Al no ser legal en nuestro país recurrir a índices para actualizar – de donde deriva precisamente la palabra indexar – la práctica impuesta en el mercado para intentar resolver la desvalorización de pagos futuros de un contrato de alquiler residencial fue recurrir al escalonamiento.

Este mecanismo, que implica una suposición a futuro y no una corrección periódica a partir de lo sucedido, fue establecido en general por consenso de las inmobiliarias en base a pronósticos de inflación de consultoras. El sistema fue criticado permanente por las asociaciones de inquilinos a los que en el último tiempo se sumaron economistas que cuestionan los índices previstos a futuro en función de las proyecciones de inflación hacia la baja.

Más allá de las especulaciones o fundamentos que pueda esgrimir cada parte, vale la pena recurrir a ejemplos gráficos para ver cómo fue objetivamente la actualización de un contrato en los últimos años y como en definitiva evolucionó con relación a la inflación del INDEC.

Supongamos un contrato de alquiler que se hubiera pactado en enero de 2015 para una vivienda a ser ocupada en Febrero siguiente. Lo más usual en esos momentos fue firmar un contrato con un escalonamiento del 30 % para el segundo año, en mucha menor proporción también se pactaron algunos contratos con un escalonamiento de alquileres del 15 % anual.

Al comparar la evolución de los alquileres con relación a la evolución de la inflación mediada por IPC CABA, se puede apreciar, que el poder adquisitivo de los alquileres percibidos se pierde en los meses subsiguientes siendo sólo equiparado a los doce meses con la actualización anual. En el caso del escalonamiento semestral se puede observar que en la primera actualización mejoró incluso algo con relación a la inflación, pero luego siempre quedó igualmente por debajo de la inflación correspondiente a cada mes.

Tomando la inflación anual acumulada del 27 % para el año 2015 y del 41 % para el año 2016, el valor actualizado por inflación acumulada de un alquiler de $ 5.000 sería hoy de $ 8.954. El último alquiler pagado de contrato según sea actualización anual o semestral resulta así un 37,8 % y un 17,8 % inferior a la actualización por inflación.

Claramente, al buscar recomponer el poder adquisitivo perdido al final del contrato por parte de los propietarios o sus administradores surgen los conflictos y negociaciones acerca de cómo debería actualizarse el alquiler o que índice o tasa debería aplicarse.

Más allá que para el nuevo valor de alquiler es imprescindible recurrir al mercado para tasar el valor locativo según las condiciones actualizadas de plaza, lo más aconsejable sería permitir que los contratos puedan pactarse en UVA (Unidad de valor adquisitivo) y que los mismos se actualicen a lo largo de la vigencia del mismo de acuerdo a ese indicador oficial, el cual podría también ser utilizado en el caso de renegociaciones del contrato.