Las señales de una burbuja inmobiliaria comienzan a revelarse

 Los precios de las viviendas en EE.UU. se han disparado a nuevos niveles  y continúan subiendo, al punto que ahora algunos investigadores y economistas indican que han visto señales de que se está gestando una burbuja inmobiliaria.

Los precios de las viviendas aumentan más rápido de lo que las fuerzas del mercado indicarían que deben hacerlo y se están "descarrilando de los fundamentos", según una nueva publicación de blog  que escribieron investigadores y economistas del Banco de la Reserva Federal de Dallas.

Hasta hace poco, la posibilidad de una burbuja no tenía un respaldo muy amplio. Pero, después de observar los mercados inmobiliarios de EE.UU., los investigadores de la Fed señalaron que están apareciendo nuevas evidencias.

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• "Nuestras pruebas apuntan a un comportamiento anormal del mercado inmobiliario de EE.UU. por primera vez desde el estallido de principios de la década de 2000", escribieron los investigadores. "Los motivos de preocupación son claros en ciertos indicadores económicos... que muestran signos de que los precios de la vivienda en 2021 parecen estar cada vez más fuera de sintonía con los fundamentos", añadieron.
  

La última burbuja inmobiliaria

Muchos estadounidenses aún están marcados por la última crisis inmobiliaria en 2007. Una situación que impulsó los créditos baratos y los estándares crediticios laxos que resultaron en que millones de propietarios debían más por sus casas de lo que podían pagar.

Pero esta vez, los economistas dijeron que les preocupa un escenario diferente.

El hecho de que los precios de las viviendas aumenten de forma descontrolada no siempre significa que hay una burbuja inmobiliaria. Y existen muchas razones por las que los precios de las viviendas han aumentado constantemente durante la última década, y se dispararon aún más significativamente en los últimos dos años. Entre ellas, los desequilibrios de oferta y demanda en el mercado, el aumento de los costos laborales y de construcción y cuán altas o bajas son las tasas de interés para una hipoteca, señalaron los investigadores.

Pero, explicaron que los precios pueden estar alcanzando un punto que llaman "exuberancia", en el que los precios pierden cada vez más sincronía con los fundamentos económicos que sustentan el mercado.

¿Cuáles son las razones?

En ese sentido, sugirieron que una posible razón es que los compradores pueden creer que los precios seguirán subiendo. Y eso los lleva a temer que perderán la oportunidad de obtener un precio más bajo en una casa ahora y que terminarían pagando una cifra mayor más adelante.

Este efecto de miedo a perder la oportunidad de algo (FOMO, por sus siglas en inglés) puede hacer que los precios suban y se aumenten las expectativas de precios más altos a futuro. Lo cual, a su vez, puede crear una profecía autocumplida, dijeron los investigadores, en la que el crecimiento de los precios puede resultar exponencial.

Entre las consecuencias de la exuberancia del mercado inmobiliario están las viviendas sobrevaloradas, inversiones basadas en expectativas distorsionadas de rentabilidad y reducción del crecimiento económico y del empleo.

El ciclo se interrumpe cuando intervienen los políticos, incitando a los inversores a ser cautelosos y provocando que el flujo de dinero hacia la vivienda disminuya. Lo que podría causar una corrección en los precios de las viviendas o posiblemente incluso una quiebra, según la publicación del blog.

Los investigadores recomendaron a los responsables de la formulación de políticas y a los participantes del mercado que observen de cerca los mercados locales, en busca de picos en los precios para poder responder mejor. Justamente, "antes de que los desajustes se vuelvan tan severos que las correcciones posteriores produzcan trastornos económicos", advirtieron.

¿Se está cocinando una burbuja inmobiliaria?

El comportamiento de los compradores y vendedores de viviendas en los últimos dos años ha sido todo menos normal, señalaron los investigadores. Los precios han alcanzado máximos históricos y siguen subiendo, porque también hay un mínimo histórico de inventario. Aún así, los compradores de viviendas siguen comprando. Las tasas de interés cayeron a mínimos históricos durante la pandemia. Pero, eso no explica por sí solo el frenesí del mercado inmobiliario, escribieron.

Otros factores han desempeñado un papel en empujar al mercado inmobiliario al territorio de la burbuja, escribieron los investigadores de la Fed. Entre ellos, los programas de estímulo relacionados con la pandemia y las interrupciones de la cadena de suministro vinculadas al covid-19. Además de las respuestas políticas asociadas a esos dos puntos. Los investigadores destacan específicamente el papel de los inversores, que están comprando viviendas de forma agresiva.

Los inversionistas ahora compran el 33% de las casas en EE.UU., lo que representa una participación 5% mayor que el promedio durante la última década, según John Burns Real Estate Consulting. El negocio del "ibuying" ––en el que una empresa compra una casa en efectivo para arreglarla ligeramente y venderla nuevamente–– representa solo el 1,7% del mercado inmobiliario nacional en el último trimestre de 2021, según Zillow. Pero, en algunas ciudades, la proporción de viviendas que se destinan a compradores de este estilo llega al 11%.

Los signos de exuberancia

Los investigadores descubrieron que, a medida que los precios subían, surgían signos de exuberancia. El mercado inmobiliario de EE.UU. ha estado mostrando estas señales durante más de cinco trimestres consecutivos hasta el tercer trimestre de 2021, según sus hallazgos.

Los investigadores de la Fed también analizaron la relación entre los precios de las viviendas y los alquileres. Descubrieron que desde el año 2020, la relación de precio y alquiler de la vivienda se disparó rápidamente más allá de lo que los fundamentos del mercado pueden explicar. Y, justamente, comenzó a mostrar signos de exuberancia en 2021.

Otro indicador que evaluaron los investigadores fue la relación entre los precios de la vivienda y el ingreso disponible. Algo que está estrechamente relacionado con la asequibilidad. Esta relación precio-ingreso de la vivienda aumenta rápidamente, pero aún no es exuberante, dijeron los investigadores.

El lado bueno

Se aprendió mucho de la última burbuja inmobiliaria, lo que ha llevado a una mejor detección temprana y a indicadores de advertencia, escribieron los investigadores. Si estas tendencias preocupantes continúan, los bancos, los encargados de formular políticas y los reguladores deberían estar mejor preparados para reaccionar rápidamente. Y así evitar las consecuencias negativas más graves de una corrección.

Además, escribieron, no hay razón para esperar que cualquier corrección resultante afecte a los propietarios de viviendas o a la economía de manera tan significativa como la última crisis inmobiliaria. Los estadounidenses generalmente están en mejor situación financiera, los propietarios de viviendas tienen posiciones de capital más sólidas y el endeudamiento excesivo no es tan desenfrenado como lo era a mediados de la década de 2000.