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El peligro que supone una recesión inmobiliaria para la economía china

En China, los promotores inmobiliarios intentan reducir cada vez más los precios de las viviendas ofreciendo descuentos de hasta el 30% para dar salida a su stock de pisos. Ante esto, el Gobierno ha prohibido los descuentos por miedo a protestas y distorsiones en el mercado inmobiliario. En la ciudad central de Yueyang, se ha pedido a los promotores que dejen de aumentar los precios, pero también que se abstengan de reducirlos en más de un 15%. 

El mercado inmobiliario se ha convertido en el principal impulsor de la economía del país durante los últimos 15 años. El valor de la vivienda ha ido registrando un crecimiento anual cercano al 10% en las grandes ciudades, pero esto ha sido a costa también de grandes préstamos a los promotores. Según Morgan Stanley, la deuda total de la industria se encuentra entorno a los 18,4 billones de yuanes, que suponen el 18% del PIB nacional.  

El coste de la vivienda no se corresponde con los ingresos salariales en China, lo cual choca con las propuestas del presidente Xi de reducir el endeudamiento empresarial y la desigualdad, para favorecer la llamada 'prosperidad común' en China.

El miedo al cambio en el sector inmobiliario se basa en el riesgo que supone para la economía, ya que se verían afectados todos los sectores y ámbitos sociales, desde el gobierno local y las finanzas familiares hasta el modelo de crecimiento del país. Los funcionarios han debido restringir el acceso al crédito a grandes empresas, lo que ha supuesto su caída en barrena. El último ejemplo ha sido Evergrande, uno de los mayores promotores inmobiliarios del país, con más de 300.000 millones de dólares en pasivos que ha perdido otro pago de bonos extraterritoriales, que venció el pasado 29 de septiembre. 

Desde la reforma del sistema inmobiliario en 1994, que prohibió al mismo tiempo emitir deuda a los gobiernos locales, el sector ha obtenido un crecimiento exponencial. Uno de los principales recursos fue la venta de terrenos, los cuales generaban ingresos para la financiación de carreteras y obras públicas. Entre 1999 y 2007, la cantidad de suelo rural reconvertido en suelo urbano llegó a una tasa anual del 23% y las ventas de terreno público se dispararon en un 31%. Otro recurso, fue la creación de empresas que pudieran adquirir préstamos de otros bancos y obtener deuda de otras fuentes. En la crisis financiera mundial de 2008, gran parte del estímulo de 586.000 millones de dólares en China se obtuvo a base de préstamos y fondos bancarios para inversores. Según Kvin Lai del broker de bolsa Daiwa Capital Marquets: “El mercado inmobiliario fue un vehículo para distribuir estímulos”. En 2010, la venta de terrenos supuso más del 70% de los ingresos municipales. 

The Economist
The Economist

El mercado inmobiliario supone en la actualidad un pilar fundamental para la economía del país. Según un estudio de Kenneth Rogoff, de la Universidad de Harvard, y Yuanchen Yang, de la Universidad de Tsinghua, “la inversión residencial por sí sola representa el 15% del PIB, y llega al 29% del PIB si se incluye la construcción y otras industrias adicionales”. Sin embargo, crisis como la de Evergrande están comenzando a amenazar esta creencia tan arraigada. El crecimiento de los precios se está debilitando. En Shenzhen, ciudad en auge del sur de China, las compraventas mensuales cayeron durante cuatro meses consecutivos a 2.423 unidades en agosto, en comparación con un promedio mensual de 8.376 en 2020. 

Los hogares chinos están cada vez más expuestos a la deuda generada por la compra de vivienda. En 2019, la vivienda representaba un 60% de sus bienes, lo cual ha hecho que la deuda hipotecaria suponga tres cuartas partes del endeudamiento total de las familias. A medida que los promotores se han quedado sin otras fuentes de financiación en los últimos cinco años, su dependencia por ingresos a través de las preventas de casas ha aumentado. Según los cálculos del banco francés Natixis, los ingresos procedentes de las preventas aumentaron del 39% al 54% entre 2015 y 2021, como ha sucedido con Evergrande

Los inversores se encuentran a la espera de que el Gobierno alivie las condiciones monetarias entorno a los préstamos destinados al sector inmobiliario, ya que una desaceleración del mercado de la vivienda podría reducir medio punto porcentual del crecimiento del PIB este año. Esto es poco probable ya que, como afirman los expertos de Daiwa, “el mercado está muy cerca del final del boom inmobiliario porque la acumulación de deuda no puede continuar". 

Otro economista, Andy Xie, afirma que el desarrollo urbanístico en el país se ha centrado en pequeños proyectos locales, en zonas donde incluso perdían poblacion en vez de en una inversión en megaciudades, que tienen la ventaja de poder diversificar las fuentes de financiación y la gestión de la admistración. Para Xie, los políticos locales han malgastado el dinero conseguido con la venta de terrenos públicos en proyectos residenciales innecesarios cuando la población se iba yendo a grandes ciudades. "Para que la dependencia de la economía china sobre el desarrollo inmobiliaro acabe, sería necesario que muchos gobiernos locales dejaran de existir", afirma. 

Desde Oxford Economics destacan que "los esfuerzos para hacer que China sea más igualitaria podrían significar un aumento de precios más moderados en el futuro", pero la mayoría de expertos afirman que "existen pocas opciones para desvincular el crecimiento económico del país a la vivienda".

07/10/2021

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