Tips Inmobiliarios

(Por: Ing. Arturo Facchin Olavarría, Director Fundador: Grupo ConValor)

Hay términos inmobiliarios que pudieran sonar iguales y en muchas ocasiones los empleamos de manera errónea ya que tienen significados sutilmente distintos. Tal es el caso de valorización, revalorización y plusvalía. En verdad constituyen términos un tanto diferentes desde el punto de vista técnico y conceptual. Es importante tenerlos en claro para su adecuada aplicación.

Valorización Urbana Real
El término VALORIZACIÓN, en esencia es el aumento del valor de una cosa. Desde el punto de vista inmobiliario, lo entendemos como el crecimiento de los precios unitarios de los inmuebles por encima de la inflación. Así pues, lo que nos interesa es comparar los valores reales o constantes de los inmuebles año a año una vez descontada la inflación correspondiente. Debemos ser muy cuidadosos, ya que podemos crear falsas expectativas si comparamos las tasas absolutas o nominales, en vez de comparar las tasas de variación de precios unitarios reales anuales. El crecimiento no siempre es automático (salvo en el caso de la tierra y con sus restricciones). Las tasas reales podrían reflejar descenso, estancamiento o inclusive hasta desvalorización inmobiliaria.

Revalorización Inmobiliaria
Con respecto a la REVALORIZACIÓN, es más sutil aún la diferencia, porque en líneas generales es un término que debería usarse cuando se está saliendo de ciclos económicos no favorables, de recesión, de crisis o de mercados deprimidos, en donde los precios de los inmuebles empiezan a recuperarse y a tratar de escalar al nivel que tenían antes de la crisis.

Tendencia Cíclica
Recordemos que existe una tendencia histórica cíclica de los mercados inmobiliarios venezolanos, de alrededor de 3 a 4 años de auge que son seguidos de 1 a 2 años de desaceleración, más 2 a 3 años de estancamiento. Lo que significa que nuestros ciclos inmobiliarios duran entre 8 y 10 años aproximadamente. Es por ello que los análisis históricos del comportamiento del mercado inmobiliario deben hacerse de manera continua y permanente, abarcando períodos mayores a cuatro lustros (20 años) para poder determinar en qué fase nos encontramos, y si nuestros inmuebles realmente se están valorizando o más bien están en un proceso de revalorización o de recuperación, o estamos en uno de desvalorización o pérdida de valor.

La Plusvalía Pública y Privada
Este es otro interesante concepto que pudiera confundirse con los anteriormente nombrados, pero técnicamente se refiere al aumento de valor que adquieren ciertos terrenos urbanos a causa de trabajos, inversiones o nuevas reglamentaciones urbanas realizadas por la administración pública municipal, es decir a causas extrínsecas a ellos. En tal sentido, muchos terrenos urbanos adquieren mayor valor en función de acciones tales como:

• Construcción de obras de infraestructura y renovación urbana o ampliación de redes de servicios públicos.
  
• Construcción o ampliación de vías en el sector.
  
• Ampliación de la poligonal o perímetro urbano.
  
• Modificación de la normativa y de las variables urbanas en lo que se refiere a cambio de uso. Ejemplo: en sectores exclusivamente residenciales se autoriza el uso comercial.
  
• Modificación de la normativa y de las variables urbanas en referencia a permitir un mayor, más eficiente y rentable uso del suelo urbano. Ejemplo: aumentar la densidad y permitir mayor porcentaje de construcción.

Según este criterio, los propietarios de esos terrenos que adquieren un mayor valor urbanístico por las razones antes mencionadas, al beneficiarse de la inversión proveniente de los recursos públicos, es decir de todos los ciudadanos, deberían pagar una contribución especial por plusvalía que sería regida por una ordenanza municipal creada para tales fines. Siempre ha sido un tema muy polémico y no fácil de normar porque implica muchos aspectos tanto legales como técnicos, y por supuesto mucha resistencia por parte de los propietarios. Entre los temas a normar estarían: ¿cuál sería la metodología para determinar la valorización real de dichos terrenos?; ¿Cómo medir los precios reales antes y después?; ¿Cuál sería el porcentaje o la cuota de participación justa y razonable que debería pagar el propietario?; ¿a partir de cuándo, de qué forma y en qué plazo pagaría dicho impuesto? Ya existen experiencias interesantes sobre todo en Colombia y aquí en Venezuela, específicamente en la alcaldía del municipio Baruta del Estado Miranda, con el cobro de este impuesto de plusvalía.

De igual manera, existen desarrollos inmobiliarios privados que generan una renovación urbanística y se constituyen en focos o polos de valorización, un ejemplo lo es el complejo corporativo World Trade Center Valencia, ubicado sobre la Avenida Salvador Feo La Cruz en Naguanagua, próximamente a inaugurarse. Son desarrollos que intensifican la dinámica urbana y aceleran la consolidación de la zona, haciendo que el valor de la tierra urbana disponible crezca y una vez construidos, autorizado su uso conforme y su habitabilidad, y puestos en marcha, se convierten en catapultas de desarrollo, haciendo que Valencia se vaya convirtiendo en una verdadera metrópolis urbana y se consolide como la principal ciudad del centro del país. Este aumento de valor inmobiliario también puede considerarse como una plusvalía, lo interesante es que el beneficio para el resto de la zona es gratis, porque la inversión proviene de fondos privados.